A Nova Realidade Fiscal Imobiliária - Desvendando a Instrução Normativa RFB 2275/2025 e o Sinter

O cenário fiscal brasileiro, já conhecido por sua complexidade e dinamismo, acaba de ganhar um novo instrumento de fiscalização e controle.

A Instrução Normativa RFB nº 2275, publicada em 15 de agosto de 2025 que entra em vigor na data de sua publicação, representa um marco para transparência das transações imobiliárias e na gestão de informações territoriais no Brasil. Longe de ser apenas mais uma burocracia, ela cria a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e, principalmente, intensifica o compartilhamento de dados via Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), exigindo uma nova postura de proprietários e investidores.

Mas, afinal, o que essa Instrução Normativa realmente significa e como ela funcionará na prática? E mais importante: como se preparar para essa nova era de fiscalização para proteger seu patrimônio de forma lícita?

O Sinter e o CIB: Desvendando a Nova Rede de Informações

A essência da Instrução Normativa RFB nº 2275 reside na obrigação imposta aos serviços notariais e de registro – ou seja, cartórios de notas e de registro de imóveis – de se integrarem e compartilharem informações cruciais com as administrações tributárias por meio do Sinter. Este sistema, já previsto no Decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022 e visa criar uma base de dados unificada e abrangente sobre imóveis urbanos e rurais em todo o território nacional.

Segundo o Artigo 1º da Instrução Normativa RFB nº 2275, as obrigações se concentram em dois pilares:

Compartilhamento de Informações via Sinter: Os cartórios deverão enviar dados e documentos relacionados a operações com bens imóveis, incluindo compra e venda, doações, inventários, entre outras, para o Sinter. O objetivo é que as administrações tributárias tenham acesso imediato e detalhado a essas transações.

Adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): O CIB será o identificador único para todos os bens imóveis urbanos e rurais no país. Isso significa que cada imóvel terá um "CPF" próprio, facilitando sua rastreabilidade e a vinculação de informações em diferentes bases de dados.

O funcionamento será direto e contínuo. Conforme o Artigo 3º da Instrução Normativa, o compartilhamento de informações ocorrerá "imediatamente após a lavratura ou registro de ato relativo a imóvel pelos serviços notariais e de registro", utilizando um sistema eletrônico disponibilizado pela própria Receita Federal do Brasil, integrado ao Sinter. As informações deverão ser enviadas de forma estruturada, seguindo as especificações técnicas da Receita Federal.

Um ponto de atenção especial é a menção ao "valor de referência", que será apurado para fins de compartilhamento. O Parágrafo Único do Artigo 2º define o valor de referência como "a estimativa de valor de mercado dos bens imóveis, apurada conforme previsto no art. 256 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025".

Isso indica que a Receita Federal terá uma base de dados com as transações e também com uma estimativa de valor de mercado para os imóveis registrados, o que pode impactar diretamente a avaliação para fins tributários,

como Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), Imposto de Renda sobre ganho de capital e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)/Imposto Territorial Rural (ITR) e para aplicação dos novos impostos de IBS e CBS na locação.

O processo de implementação do CIB e da integração ao Sinter não será instantâneo, mas possui um cronograma ambicioso, conforme o Anexo Único da própria Instrução Normativa, que apresenta um Plano de Trabalho Interinstitucional. Esse plano prevê fases como instalação de grupo de trabalho, diagnóstico, prototipagem, homologação e entrada em produção, com prazo final para o relatório até 20 de dezembro de 2025. Ou seja, a engrenagem já está em movimento e a expectativa é que em breve o sistema esteja plenamente operacional.

A Transparência na Fiscalização

A justificativa para tais medidas é o aprimoramento da fiscalização tributária, o combate à evasão fiscal. Com um banco de dados centralizado e atualizado em tempo real sobre transações imobiliárias e o "valor de referência" dos imóveis, a Receita Federal terá uma capacidade sem precedentes para cruzar informações, identificar inconsistências e detectar possíveis fraudes.

A era da informalidade e da subavaliação de bens para fins fiscais está gradativamente chegando ao fim. O sistema passará a ser um "big data" imobiliário, onde as informações de compra, venda, doação, herança e até mesmo a estimativa de valor de mercado dos imóveis para fins de pagamento do IBS e CBS estarão ao alcance das autoridades fiscais.

O descumprimento dessas obrigações, sujeitará o contribuinte infrator a penalidades e sanções administrativas, conforme os Artigos 6º e 7º da Instrução Normativa.

Essa maior transparência, embora benéfica para a administração pública, impõe um desafio e, ao mesmo tempo, uma oportunidade para o contribuinte. Se, por um lado, o cerco à informalidade se aperta, por outro, a clareza nas regras do jogo reforça a importância de um planejamento sólido e estratégico.

Planejamento Patrimonial: A Necessidade Imperativa e Lícita

Diante desse novo cenário, a frase "planejamento patrimonial não é mais uma opção, mas uma necessidade" nunca foi tão verdadeira. A crescente capacidade de fiscalização da Receita Federal exige que indivíduos e famílias reavaliem suas estruturas de posse de bens, sucessão e transações imobiliárias, buscando otimizar a carga tributária de forma integralmente lícita.

Subestimar o valor de um imóvel em uma transação, por exemplo, antes uma prática comum para reduzir o Imposto de Renda sobre o ganho de capital ou o ITCMD, se torna agora um risco elevado de autuação fiscal. Com a completa implementação do Sinter, a Receita Federal terá dados de mercado e de transações para contestar valores declarados que fujam da realidade.

É nesse contexto que o planejamento patrimonial ganha ainda mais relevância. Trata-se de uma estratégia proativa para organizar e proteger o patrimônio, minimizar riscos legais e fiscais, e garantir uma transição suave para as futuras gerações, tudo dentro dos limites da lei. Algumas das estratégias que podem ser revisitadas ou implementadas incluem:

Constituição de uma Holding Patrimonial bem estruturada:

Criar uma empresa (holding) para administrar os bens da família pode trazer uma série de benefícios fiscais e de sucessão. A tributação de aluguéis, por exemplo, pode ser significativamente menor para uma pessoa jurídica do que para uma pessoa física.

O contribuinte que receba aluguel na pessoa física de mais de três imóveis e auferimento de mais de R$240.000,00(duzentos e quarenta mil anual) será automaticamente contribuinte de IBS e CBS e deverá pagar o valor de imposto estimado de até 35% e para aqueles imóveis de temporada com menos de 90 dias esse valor poderá chegar em até 44% da receita auferida.

Comparado com uma Holding imobiliária bem estruturada esse valor poderá ser de 16,1% a 19,3%, bem menor se comparado com uma pessoa física, além de profissionalizar os recebimentos e ser uma oportunidade de melhor gestão dos ativos imobiliários.

Além disso, a sucessão do patrimônio se dá por meio da transferência de quotas da holding, o que pode simplificar o processo e reduzir custos de impostos em comparação com um inventário tradicional, implementando estratégias tributárias, societárias e sucessórias.

Doações com Reserva de Usufruto: Essa estratégia permite a transferência da propriedade de um imóvel (nua-propriedade) para herdeiros ainda em vida, mantendo o usufruto (direito de uso e gozo) para o doador. O imposto sobre doação (ITCMD) é pago no momento da doação, geralmente sobre um valor menor do que o do bem integral, e, no futuro, quando o usufruto se extinguir (geralmente com o falecimento do usufrutuário), não haverá novo ITCMD, evitando um novo inventário sobre esse bem.

Fundos Exclusivos e Previdência Privada: Embora não diretamente ligados a imóveis, esses instrumentos fazem parte de um planejamento patrimonial amplo. Fundos exclusivos e planos de previdência privada (PGBL/VGBL) podem oferecer vantagens fiscais significativas no longo prazo, especialmente no que tange à sucessão, pois os valores investidos não entram em inventário.

Testamento: O testamento também é importante para garantir que a vontade do testador seja mantida, principalmente no que diz respeito as disposições patrimoniais,

, reconhecimento de filhos biológicos ou mesmo socioafetivos, etc.

Acordos de Acionistas/Quotistas: Embora não diretamente fiscais, esses instrumentos são fundamentais para garantir a continuidade do legado e operações sadias das empresas e para evitar litígios familiares que podem gerar custos e impostos adicionais.

A Hora da Ação é Agora

A Instrução Normativa RFB nº 2275, ao intensificar a transparência via Sinter e CIB, marca um ponto de inflexão na gestão de patrimônios no Brasil. Ignorar essa mudança é assumir um risco desnecessário. Pelo contrário, encará-la como um incentivo para organizar a vida financeira e patrimonial, buscando assessoria especializada, é o caminho mais prudente e inteligente. Seja pata organização patrimonial e otimização tributária, bem como organização sucessória.

Ao tempo que um bom planejamento pode trazer inúmeras vantagens o contrário também é verdadeiro, um planejamento mal estruturado, pode gerar custas excessivas além de riscos e responsabilizações nas esferas administrativas, cíveis e penais.

A Receita Federal está pavimentando uma estrada de dados e informações que culminará em um controle fiscal mais rigoroso sobre o patrimônio imobiliário. Para o contribuinte, isso se traduz na necessidade de um planejamento patrimonial que não apenas minimize legalmente a carga tributária, mas que também garanta a conformidade e a segurança jurídica.

O momento é de buscar o auxílio de advogados especializados em planejamento patrimonial, tributário, societário e sucessório, para construir um futuro patrimonial sólido, e, acima de tudo, em conformidade com a lei.

Outro projeto que está em andamento e que confirmará esse entendimento e que alterar a base de cálculo tal qual é utilizada atualmente, é o PLP 108/25.

À medida que a visibilidade sobre as transações imobiliárias se intensifica, é essencial adaptar-se para que seu patrimônio se mantenha em perfeita legalidade e alcance a máxima eficiência tributária.

Nós do escritório Moraes Advocacia e Consultoria possuímos uma equipe especializada e somos seu aliado na construção de soluções jurídicas eficientes e personalizadas para seus desafios e necessidades.