Tema 1.348 no STF: a polêmica do ITBI e o que o julgamento pode mudar no cenário das holdings
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9/11/20268 min read
Tema 1.348 no STF: a polêmica do ITBI e o que o julgamento pode mudar no cenário das holdings
A constituição de holdings patrimoniais e familiares tornou-se, nos últimos anos, um dos instrumentos mais discutidos no planejamento patrimonial e sucessório brasileiro. Mas uma questão tributária relevante permanece no centro de uma controvérsia que pode impactar diretamente a estruturação de sociedades que recebem imóveis para integralização de seu capital social: a incidência, ou não, do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
É justamente essa discussão que chegou ao Supremo Tribunal Federal por meio do Tema 1.348 da repercussão geral, no Recurso Extraordinário nº 1.495.108.
O julgamento tem especial importância para holdings patrimoniais e imobiliárias porque o STF deverá definir se a imunidade constitucional do ITBI na integralização de capital também se aplica quando a pessoa jurídica possui atividade preponderantemente imobiliária, como compra e venda ou locação de imóveis.
A discussão parece tributária. Seus efeitos, entretanto, podem alcançar diretamente o custo e a estratégia de reorganizações patrimoniais, societárias e sucessórias.
O que está sendo discutido no Tema 1.348?
O ponto de partida está no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal.
A Constituição estabelece hipótese de não incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, fazendo também referência às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica e trazendo, na parte final do dispositivo, uma ressalva relacionada à atividade preponderantemente imobiliária.
A controvérsia está justamente na interpretação dessa ressalva.
Em termos objetivos, o STF deverá responder:
a atividade preponderantemente imobiliária afasta a imunidade também quando o imóvel é transferido para a pessoa jurídica especificamente para integralizar seu capital social?
Ou a restrição prevista na Constituição estaria relacionada apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção?
Essa distinção é determinante para holdings que recebem imóveis de seus sócios como forma de integralização do capital.
Como surgiu a controvérsia?
O caso paradigma teve origem em discussão envolvendo uma administradora de bens e o Município de Piracicaba, no Estado de São Paulo.
A empresa pretendia obter a imunidade do ITBI sobre imóvel utilizado para integralização de seu capital social. O entendimento adotado na origem admitiu a tributação em razão da atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica.
A controvérsia chegou ao Supremo e, em novembro de 2024, teve sua repercussão geral reconhecida.
Isso significa que a decisão a ser tomada pelo STF não ficará restrita às partes daquele processo: a tese estabelecida no Tema 1.348 deverá orientar os demais processos judiciais que discutam a mesma questão.
Duas interpretações, consequências completamente diferentes
A controvérsia nasce essencialmente da interpretação do texto constitucional.
De um lado, sustenta-se que a imunidade relativa à realização do capital possui natureza própria e que a ressalva relacionada à atividade imobiliária não deveria alcançá-la.
Sob essa interpretação, a integralização de imóvel ao capital social poderia permanecer imune ao ITBI mesmo quando a sociedade tivesse como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, observado o limite do capital efetivamente integralizado.
Do outro lado, sustenta-se que a ressalva constitucional também alcança essa hipótese.
Nesse entendimento, uma empresa cuja atividade preponderante seja imobiliária não poderia utilizar a imunidade para integralizar imóveis ao capital sem o recolhimento do ITBI.
A diferença prática entre as duas interpretações é significativa.
Imagine uma família que pretenda estruturar uma holding patrimonial e integralizar imóveis de elevado valor ao capital da sociedade.
Dependendo da interpretação constitucional que prevalecer, a transferência desses imóveis poderá ou não gerar uma obrigação tributária relevante já na constituição ou reorganização da estrutura.
O julgamento já começou — mas ainda não terminou
O histórico do Tema 1.348 merece atenção.
Em outubro de 2025, o relator, Ministro Edson Fachin, votou no sentido de reconhecer que a imunidade do ITBI na realização do capital social seria incondicionada quanto à atividade preponderante da pessoa jurídica, limitada, contudo, ao montante do capital social efetivamente integralizado, em consonância com a discussão já enfrentada pelo STF no Tema 796.
Na ocasião, o Ministro Alexandre de Moraes acompanhou o relator e o Ministro Cristiano Zanin também acompanhou o entendimento, com ressalvas. Posteriormente, o Ministro Gilmar Mendes pediu vista.
Quando o julgamento foi retomado em março de 2026, surgiu uma divergência relevante.
O Ministro Gilmar Mendes apresentou entendimento contrário, defendendo que a imunidade não alcançaria a integralização quando a adquirente tivesse como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
A Ministra Cármen Lúcia acompanhou o relator.
Antes da conclusão, porém, o Ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque, levando a discussão do ambiente virtual para o julgamento presencial.
Com isso, o Tema 1.348 permaneceu sem definição definitiva.
Em setembro de 2026, o STF iniciou novamente a apreciação presencial do caso. Na sessão de 2 de setembro foram apresentados o relatório e as sustentações orais. O processo chegou a constar do calendário para continuidade em 9 de setembro, mas foi retirado da pauta.
Portanto, até o momento, não existe tese definitiva fixada pelo STF no Tema 1.348.
Essa circunstância é particularmente importante diante da quantidade de informações que têm circulado sobre uma suposta definição da matéria.
E o que o Tema 796 tem a ver com essa discussão?
Para compreender o Tema 1.348, é importante lembrar outra decisão do STF: o Tema 796 da repercussão geral.
Naquela oportunidade, o Supremo analisou os limites da imunidade do ITBI na integralização de capital e estabeleceu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o montante destinado à integralização do capital social.
A distinção é importante.
O Tema 796 tratou, essencialmente, do limite quantitativo da imunidade.
O Tema 1.348 enfrenta agora outra questão: se a atividade preponderantemente imobiliária da sociedade pode impedir a imunidade na própria integralização do capital.
São discussões relacionadas, mas juridicamente distintas.
Por que esse julgamento importa tanto para as holdings?
Porque imóveis frequentemente representam parcela significativa do patrimônio das famílias brasileiras.
Em uma estrutura de planejamento patrimonial, pode haver imóveis residenciais, comerciais, terrenos, propriedades rurais, imóveis destinados à locação ou ativos adquiridos para investimento.
Quando uma holding é constituída, é possível que esses bens sejam utilizados para integralização de seu capital social.
É exatamente nesse momento que a discussão sobre ITBI ganha relevância.
Se prevalecer a interpretação mais ampla da imunidade, holdings com atividade imobiliária poderão encontrar maior segurança jurídica para realizar a integralização de imóveis ao capital social sem incidência de ITBI, respeitados os limites constitucionais e aqueles já definidos pelo STF.
Se prevalecer a interpretação restritiva, a atividade desenvolvida pela sociedade poderá assumir papel decisivo na análise da tributação.
Não se trata, portanto, de uma discussão periférica.
O resultado pode interferir no custo de entrada de determinados imóveis em estruturas societárias.
O Tema 1.348 pode tornar as holdings mais vantajosas?
Essa pergunta exige cautela.
Uma eventual decisão favorável à imunidade poderá reduzir um dos custos relevantes existentes em determinadas operações de integralização imobiliária.
Mas seria tecnicamente incorreto concluir que isso, isoladamente, tornaria a holding vantajosa para qualquer família.
Uma holding não deve ser constituída simplesmente para “não pagar ITBI”.
Da mesma maneira, uma eventual decisão desfavorável aos contribuintes não significará o fim das holdings patrimoniais.
A holding é um instrumento jurídico, e sua adequação depende dos objetivos e das características de cada estrutura patrimonial.
Entre os elementos que precisam ser avaliados estão:
composição e valor do patrimônio;
natureza e finalidade dos imóveis;
atividade desenvolvida pela sociedade;
regime tributário;
receitas de locação;
eventual intenção de alienação dos bens;
estrutura familiar;
regime de bens dos integrantes da família;
existência de herdeiros;
organização societária;
governança;
regras de administração;
planejamento sucessório;
ITCMD;
ITBI;
Imposto de Renda;
impactos da Reforma Tributária;
custos de manutenção da estrutura.
Por isso, a análise jurídica não pode começar pela pergunta “devo abrir uma holding?”
Ela deve começar por outra:
“Qual estrutura jurídica é adequada aos objetivos, ao patrimônio e à realidade desta família?”
Holdings imobiliárias merecem atenção especial
O Tema 1.348 é particularmente relevante para sociedades que concentram imóveis destinados à geração de renda.
É comum que famílias possuam diversos imóveis alugados e avaliem a constituição de uma holding para centralizar a administração, organizar a governança e planejar a sucessão.
Nesse cenário, a locação pode justamente representar a atividade preponderante da sociedade.
É por isso que a decisão do Supremo poderá ter impacto direto sobre uma parcela importante das estruturas patrimoniais existentes e futuras.
Mas há um cuidado adicional.
A análise do ITBI não pode ser isolada da tributação futura da própria operação da holding.
Uma economia tributária no momento da integralização não significa necessariamente que aquela estrutura será mais eficiente durante toda a sua existência.
É preciso avaliar o ciclo completo do patrimônio:
constituição → integralização → administração → geração de renda → eventual alienação → sucessão.
O julgamento também interessa às holdings familiares
Holding familiar e holding imobiliária não são conceitos necessariamente equivalentes.
Uma holding familiar pode concentrar participações societárias, imóveis, investimentos e outros ativos com finalidade de organização patrimonial, governança e sucessão.
Já uma sociedade patrimonial pode ter como atividade relevante justamente a administração e a locação de imóveis.
Na prática, entretanto, essas estruturas frequentemente se encontram.
Por isso, famílias que já possuem holdings ou que estejam avaliando a constituição de uma estrutura patrimonial devem acompanhar o julgamento.
Não necessariamente para antecipar decisões.
Mas para compreender como a nova interpretação constitucional poderá afetar o desenho jurídico e tributário da operação.
O Tema 1.348 não deve ser analisado isoladamente
O julgamento acontece em um momento de profunda transformação da tributação patrimonial brasileira.
Reforma Tributária, novas regras relacionadas ao ITCMD, mudanças na tributação sobre operações imobiliárias e discussões envolvendo holdings estão alterando premissas utilizadas durante anos em planejamentos patrimoniais.
Nesse contexto, decisões baseadas exclusivamente em modelos antigos podem produzir estruturas inadequadas para a nova realidade.
A lógica do planejamento patrimonial contemporâneo precisa ser mais ampla.
Não basta analisar quanto se paga de imposto hoje.
É necessário compreender:
quanto custa estruturar, quanto custa manter, como o patrimônio será administrado, como será tributado, como poderá ser alienado e como será transmitido para a próxima geração.
O que fazer enquanto o STF não conclui o julgamento?
O momento exige análise técnica, e não decisões precipitadas.
Famílias e empresas que estejam estruturando holdings, realizando reorganizações societárias ou planejando integralizações imobiliárias devem avaliar individualmente a operação e considerar que o Tema 1.348 ainda está pendente de conclusão.
Também é recomendável revisar planejamentos que tenham sido construídos com premissas absolutas sobre imunidade de ITBI.
A existência de repercussão geral e a divergência já apresentada entre os Ministros demonstram que a questão é juridicamente relevante e está longe de ser trivial.
Afinal, o Tema 1.348 muda o futuro das holdings?
Pode mudar uma premissa tributária importante.
Mas não muda a essência do planejamento patrimonial.
Independentemente do resultado do julgamento, holdings continuarão sendo instrumentos que podem ser utilizados para organização societária, governança, administração patrimonial e planejamento sucessório quando adequados ao caso concreto.
O que tende a mudar é a necessidade — cada vez maior — de abandonar soluções padronizadas.
A discussão do Tema 1.348 reforça uma realidade que a Reforma Tributária e as recentes mudanças legislativas já vêm evidenciando:
não existe planejamento patrimonial eficiente sem análise jurídica, societária, sucessória e tributária integrada.
O julgamento do Supremo poderá responder se determinada integralização imobiliária está ou não protegida pela imunidade constitucional do ITBI.
Mas a pergunta mais importante continuará sendo anterior a ela:
qual estrutura protege, organiza e transmite aquele patrimônio da maneira juridicamente mais adequada para aquela família?
Pâmela Moraes
Advogada, Empresária e Palestrante
Especialista em Direito Empresarial, Imobiliário e Planejamento Patrimonial e Sucessório
CEO da Moraes Advocacia e Consultoria